Quanto custa arrematar um imóvel em leilão é a soma do lance com comissão do leiloeiro, ITBI, registro, dívidas que o edital atribui e desocupação.
Saber quanto custa arrematar um imóvel em leilão exige somar bem mais do que o valor do lance vencedor. Sobre o preço incidem a comissão do leiloeiro, o ITBI, os emolumentos de registro e, conforme o edital e a situação do imóvel, débitos de condomínio e o custo de obter a posse. Para quem procura o primeiro imóvel próprio e conta cada real do orçamento, a diferença entre o lance e o custo total decide se a compra cabe no bolso. Cada parcela tem base legal ou regra de edital própria, e quase todas podem ser levantadas antes da praça. O Decreto nº 21.981/1932, que regula a profissão de leiloeiro, fixa em 5% a comissão paga obrigatoriamente pelo comprador, o que, em um lance de R$ 300.000, já representa R$ 15.000 fora do preço.
Quanto custa arrematar um imóvel em leilão, na resposta curta
O custo de arrematar um imóvel em leilão é o valor do lance acrescido de quatro grupos de despesas: a comissão do leiloeiro, os tributos e taxas da transmissão, os débitos que o edital validamente atribui ao arrematante e o custo de obter a posse quando o imóvel está ocupado.
- Lance, pago à vista ou parcelado, conforme o edital e o art. 895 do CPC.
- Comissão do leiloeiro, em regra de 5% sobre o valor arrematado.
- ITBI, imposto municipal da transmissão, com alíquota padrão de 2,7% em Curitiba.
- Registro, com emolumentos calculados por tabela oficial do estado.
- Débitos do imóvel, como condomínio, conforme o edital e a natureza da dívida.
- Desocupação, por acordo ou pela via judicial, quando há ocupante.
Nenhum desses itens tem valor fixo para todos os leilões. O edital, a cidade e a situação de ocupação mudam o resultado, e por isso o custo real se calcula imóvel por imóvel.
Quais parcelas compõem o custo de arrematar um imóvel em leilão
As parcelas que compõem o custo de arrematar um imóvel em leilão vencem em momentos diferentes, e organizá-las por data de pagamento evita descobrir uma despesa quando ela já é exigível.
| Momento | Parcela | Base de cálculo | Onde conferir |
| Na arrematação | Lance à vista ou entrada | Valor arrematado | Edital e CPC, art. 895 |
| Na arrematação | Comissão do leiloeiro | Em regra 5% | Decreto nº 21.981/1932 |
| Durante o parcelamento | Saldo do lance | Até 30 meses | Edital e juízo |
| Antes do registro | ITBI | Lei do município | Prefeitura |
| No registro | Emolumentos | Tabela estadual | Cartório |
| Após a arrematação | Débitos atribuídos validamente | Natureza do débito | Edital, CTN e Código Civil |
| Até a posse | Desocupação | Acordo ou medida judicial | Situação do imóvel |
Lance e comissão do leiloeiro
O lance é o preço aceito na praça. No leilão judicial, o CPC admite proposta parcelada com pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel. No extrajudicial, as condições são do credor. A comissão é paga além do lance: o parágrafo único do art. 24 do Decreto nº 21.981/1932 determina que os compradores paguem obrigatoriamente 5% sobre os bens arrematados.
ITBI e registro
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis, previsto no art. 35 do Código Tributário Nacional. Em Curitiba, a página oficial da Prefeitura sobre o ITBI informa alíquota padrão de 2,7% e, na arrematação judicial, base igual ao valor arrematado corrigido pelo IPCA, conforme o art. 8º, § 4º, da Lei Complementar municipal nº 108/2017. Depois vem o registro da carta de arrematação, com emolumentos que no Paraná seguem tabela oficial por faixa de valor.
Como fica a conta em um exemplo hipotético
Um exemplo hipotético mostra o peso de cada parcela. Considere um apartamento em Curitiba arrematado em leilão judicial por R$ 300.000, desocupado, sem débito condominial atribuído ao arrematante e com parcelamento aceito pelo juízo.
| Parcela | Cálculo | Valor |
| Entrada do lance | 25% de R$ 300.000 | R$ 75.000 |
| Saldo parcelado | 75%, em até 30 meses | R$ 225.000 |
| Comissão do leiloeiro | 5% de R$ 300.000 | R$ 15.000 |
| ITBI em Curitiba | 2,7%, sem a correção pelo IPCA | R$ 8.100 |
| Emolumentos | Tabela do TJPR | Conforme faixa |
Comissão e ITBI somam R$ 23.100, ou 7,7% do lance, antes de qualquer emolumento. O desembolso inicial, com entrada, comissão e imposto, chega a R$ 98.100. Se o imóvel estivesse ocupado ou houvesse condomínio em atraso atribuído ao arrematante, a conta mudaria, e é essa parte que costuma ficar fora do planejamento de quem olha apenas o lance.
Quais dívidas do imóvel entram na conta da arrematação
As dívidas entram na conta conforme sua natureza, e a distinção principal é entre débito tributário e débito de condomínio. O edital é o primeiro documento a consultar, mas nem toda previsão de edital é válida. O tema completo está no artigo sobre quem paga as dívidas do imóvel arrematado.
Débitos tributários e o Tema 1134 do STJ
O IPTU atrasado e os demais tributos do imóvel se resolvem pelo preço. O art. 130, parágrafo único, do CTN determina que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o preço, ou seja, a dívida é paga com o dinheiro do lance. No Tema 1134, julgado em 2024, a Primeira Seção do STJ fixou que é inválida a previsão de edital que atribui ao arrematante os débitos tributários já incidentes na data da alienação, com efeitos para editais divulgados após a publicação da ata de julgamento.
Cotas de condomínio e o art. 1.345 do Código Civil
As cotas de condomínio são obrigação propter rem, isto é, dívida que acompanha o imóvel e não a pessoa do antigo dono. O art. 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente responde pelos débitos do alienante com o condomínio, incluindo multas e juros. Não há tese repetitiva que resolva todos os cenários da arrematação, e por isso o débito é levantado com a administradora antes da praça. No leilão extrajudicial da Lei nº 9.514/1997, o edital do credor é lido item a item, porque o Tema 1134 trata da hasta pública.
Quanto pesa a desocupação no custo final
A desocupação pesa no custo sempre que o imóvel está ocupado, porque o arrematante assume despesas e tempo até receber as chaves. É a parcela mais variável, já que depende de quem ocupa e da disposição para negociar, como mostra o artigo sobre desocupação de imóvel arrematado.
Por acordo ou pela via judicial
A desocupação por acordo é a saída negociada, com prazo e condições por escrito, e pode envolver ajuda de custo para mudança. Quando a negociação não avança, o arrematante recorre ao juízo, no próprio processo ou por meio da imissão na posse. Entram na conta custas, diligências e o período sem uso, em que condomínio e IPTU já correm em nome do novo dono.
O que a due diligence verifica antes do lance
A due diligence do imóvel é a verificação documental feita antes do lance para identificar o que acompanha o imóvel, quais custos ele carrega e se a arrematação tem algum ponto frágil. É a etapa que transforma a tabela de custos em números para um imóvel específico. Antes de dar um lance, a análise do edital e da matrícula é o que revela o que acompanha o imóvel, e a A Chave Leilões faz essa verificação na etapa de due diligence do imóvel.
Por que ler só a matrícula não fecha a conta
A matrícula mostra proprietário, hipotecas, penhoras e indisponibilidades, mas não informa o condomínio em atraso, quem ocupa o imóvel ou se a execução tem recurso pendente. Esses dados estão no edital, nos autos, nas certidões fiscais e na observação do imóvel.
O que a Lei nº 13.097/2015 muda para o arrematante
A Lei nº 13.097/2015, no art. 54, adotou a concentração de atos na matrícula: ações, penhoras e restrições não registradas ou averbadas, em regra, não podem ser opostas a quem adquire de boa-fé. A própria lei prevê exceções, como hipóteses ligadas à falência, e a regra não dispensa a leitura do processo em que o leilão acontece.
Como funciona a verificação passo a passo
A verificação segue três frentes, na ordem que permite descartar cedo um imóvel inviável.
- Matrícula e prefeitura. Leitura da matrícula atualizada, conferência entre o imóvel do edital e o registrado, levantamento de penhoras, usufruto e indisponibilidades, e consulta da situação fiscal. Área construída sem averbação gera custo de regularização que não aparece no lance.
- Processo, edital e titularidade. Análise de intimações, avaliação, valor mínimo e do que o edital atribui ao arrematante, além da confirmação de que o executado é o titular registrado, porque o cartório não admite carta de arrematação de bem que não pertencia ao devedor.
- Débitos, ocupação e uso. Débito condominial, situação de ocupação, contratos de locação e restrições de uso.
O que define o escopo da verificação antes do lance
O escopo da verificação é definido pelas características do imóvel e do leilão, e não por um pacote padrão. Os fatores que mais alteram a extensão da análise são:
- Modalidade do leilão, que muda o documento central a ser lido.
- Ocupação, que exige levantamento sobre o ocupante e seu vínculo com o imóvel.
- Ônus na matrícula, porque cada penhora pede leitura do processo de origem.
- Tipo de imóvel, já que condomínio envolve cotas e casa ou terreno pode envolver regularização.
- Cidade, que define ITBI, IPTU e cartório competente.
- Prazo até a praça, que limita quanto da verificação cabe antes do leilão.
Na prática da arrematação, o item que mais altera a conta não é o lance, e sim a ocupação, que raramente aparece com clareza no edital e precisa ser levantada antes da praça. Quem conduz essa leitura por conta própria encontra no artigo sobre arrematar imóvel sozinho as etapas que pedem mais atenção.
Quando a leitura dos documentos exige análise técnica
A leitura exige análise técnica quando o conjunto, e não uma certidão isolada, define o risco. Uma penhora em favor de outro credor, uma intimação ausente dos autos ou um recurso pendente não aparecem como alerta em certidão nenhuma, e só surgem no cruzamento dos documentos. O art. 903 do CPC considera a arrematação perfeita, acabada e irretratável depois de assinado o auto, mas prevê hipóteses de invalidação, ineficácia e resolução, tema do artigo sobre anulação de arrematação. O custo dessa discussão não entra em tabela, e por isso a leitura do processo vem antes do lance.
Perguntas frequentes sobre quanto custa arrematar um imóvel em leilão
Quem paga o IPTU atrasado do imóvel arrematado?
O IPTU atrasado do imóvel arrematado em leilão judicial é pago com o próprio preço da arrematação, e não pelo arrematante, conforme o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Esse dispositivo determina que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o preço, o que significa que o crédito do município é satisfeito com o valor depositado pelo comprador. Em 2024, o STJ fixou no Tema 1134 que é inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante os débitos tributários já existentes na data da alienação.
A tese tem modulação de efeitos e vale para editais divulgados após a publicação da ata de julgamento, com ressalva para pedidos administrativos e ações judiciais pendentes. A regra não se aplica automaticamente às cotas de condomínio, que seguem o art. 1.345 do Código Civil. O assunto aparece com mais profundidade no artigo sobre quem paga as dívidas do imóvel arrematado. No leilão extrajudicial, a leitura do edital do credor é o ponto de partida, porque a tese trata da hasta pública.
Quanto é a comissão do leiloeiro em leilão de imóvel?
A comissão do leiloeiro em leilão de imóvel é, em regra, de 5% sobre o valor arrematado, paga pelo comprador além do lance. A previsão está no parágrafo único do art. 24 do Decreto nº 21.981/1932, que determina que os compradores paguem obrigatoriamente cinco por cento sobre quaisquer bens arrematados. O caput do mesmo artigo trata da taxa devida pelo comitente, que pode ser ajustada por convenção escrita e, na falta dela, é de 3% sobre imóveis.
No leilão judicial, o edital informa o percentual aplicado e a forma de pagamento, que costuma ser imediata e separada do depósito do lance. Em um lance hipotético de R$ 400.000, a comissão de 5% corresponde a R$ 20.000. A comissão é cobrada à parte do preço e precisa estar disponível no dia da praça junto com o lance ou a entrada. O papel do leiloeiro e o que acontece no dia da praça aparecem no artigo sobre representação em leilão de imóveis.
Dá para parcelar o pagamento de um imóvel de leilão?
O pagamento de um imóvel de leilão judicial pode ser parcelado quando o interessado apresenta proposta nos termos do art. 895 do Código de Processo Civil. Pela regra desse dispositivo, a proposta prevê pelo menos 25% do valor à vista e o restante em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel arrematado. A proposta é apresentada por escrito, dentro do prazo indicado no edital, e o juízo decide se a aceita.
O edital informa como as propostas à vista e parceladas são apresentadas e comparadas, e essa leitura vem antes de decidir a forma de pagamento. No leilão extrajudicial, as condições são definidas pelo credor fiduciário, que pode ou não admitir parcelamento ou financiamento, e essa informação consta do edital de cada venda. Para o comprador de moradia, a modalidade de pagamento muda o valor que precisa estar disponível no dia da praça, porque comissão do leiloeiro e entrada do lance vencem juntas. Os documentos que formalizam essas condições estão descritos no artigo sobre contratos de arrematação, que trata do que é assinado depois do lance.
Qual é a base de cálculo do ITBI na arrematação?
A base de cálculo do ITBI na arrematação é definida pela lei de cada município, porque o imposto é municipal. Em Curitiba, a página oficial da Prefeitura informa que, na arrematação judicial, a base é o valor pelo qual o imóvel foi arrematado, corrigido pelo IPCA, com fundamento no art. 8º, § 4º, da Lei Complementar municipal nº 108/2017. A alíquota padrão informada é de 2,7%, e as alíquotas reduzidas da mesma página se aplicam a hipóteses específicas de compra financiada.
Em um lance hipotético de R$ 300.000, a alíquota de 2,7% resulta em R$ 8.100, valor que aumenta conforme a correção pelo IPCA acumulada até o pagamento. O imposto é recolhido pelo arrematante antes de levar o título ao cartório, e a guia é emitida pela prefeitura do município do imóvel. Em outras cidades, a base de cálculo e a alíquota podem ser diferentes, e a consulta à legislação local faz parte da conta antes do lance. A sequência entre imposto, registro e atualização cadastral está explicada no artigo sobre transferência de imóvel arrematado.
A due diligence é obrigatória para arrematar um imóvel?
A due diligence não é obrigatória por lei para arrematar um imóvel, e qualquer pessoa habilitada pode dar lance sem verificação prévia. A obrigatoriedade, no entanto, não é o critério relevante, porque o edital informa o que o arrematante assume e, em muitos casos, declara que o imóvel é vendido no estado em que se encontra. A informação disponível antes do lance define quais custos estão na conta e quais ficaram de fora.
A verificação cobre a matrícula, o processo ou procedimento de origem, o edital, a situação fiscal, o débito de condomínio e a ocupação. Cada frente responde a uma parte da pergunta sobre o custo total. A Lei nº 13.097/2015 reforçou a matrícula como fonte central de informação, mas prevê exceções e não substitui a leitura do processo em que o leilão acontece. O conteúdo da verificação, item a item, está no artigo sobre due diligence em imóvel de leilão. Para o comprador que pretende morar no imóvel, a ocupação costuma ser o ponto de maior impacto sobre prazo e orçamento.
Quanto tempo leva a verificação antes do lance?
O tempo da verificação antes do lance depende do número de documentos a obter, da quantidade de ônus na matrícula e da complexidade do processo de origem. Um imóvel em condomínio, desocupado e com matrícula sem ônus demanda menos levantamento do que uma casa ocupada com várias penhoras averbadas. O limite prático é a data da praça, que o edital informa com antecedência.
Algumas certidões são emitidas de imediato pela internet, enquanto outras dependem de pedido ao cartório ou à administradora do condomínio. A leitura do processo exige acesso aos autos, e o tempo de análise cresce quando há recursos ou incidentes pendentes. Por isso, a verificação começa assim que o imóvel entra na lista de interesse, e não na véspera do leilão, o que também permite descartar cedo um imóvel inviável. A seleção dos imóveis que justificam essa análise é tratada no artigo sobre busca de imóveis em leilão. Quando o prazo até a praça é curto, a verificação prioriza matrícula, edital e ocupação, que concentram a maior parte do risco de custo.
O que verificar antes de dar o lance
O custo de arrematar um imóvel em leilão se forma pela soma do lance com comissão, ITBI, registro, débitos atribuídos validamente e desocupação. Cada parcela tem regra própria, e a maior parte pode ser calculada antes da praça, com leitura do edital, da matrícula e da situação de ocupação. Quem está avaliando um imóvel específico pode descrever o caso para entender o que precisa ser levantado antes do lance.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto. Cada leilão tem edital, prazos e condições próprios, e a decisão de arrematar depende da verificação da documentação do imóvel.
